Qu‘est-ce qu’un OPCI ?

PAR GUY MARTY

Quand on achète des actions d’OPCI, on place son argent dans l’immobilier… mais, et c’est ce qui est important, l’OPCI est un Organisme de Placement Collectif.

Un Organisme de Placement Collectif, c’est de l’argent rassemblé auprès de nombreux souscripteurs : chacun reçoit les résultats au prorata de sa mise.

« Organisme de Placement collectif » est un autre nom pour fonds d’investissement : c’est tout simplement la façon d’aujourd’hui de placer son argent. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’aujourd’hui on veut une tranquillité de gestion, on veut de la diversification, de la souplesse aussi, on veut savoir où on met son argent, et on veut une protection réglementaire.

Reprenons ces cinq points.

• Tranquillité de gestion. C’est la société de gestion qui s’occupe des immeubles, les achète, les entretient, les transforme, qui s’occupe aussi des locataires, des assurances, etc. et qui distribue le revenu après tous les frais. Aujourd’hui on n’a pas le temps ! De plus, c’est une question de professionnalisme : à chacun son métier.

• Diversification. De nombreux immeubles et de nombreux locataires, d’où une meilleure sécurité.

• Souplesse. On peut investir un peu, plusieurs fois, recommencer ensuite, et de même à la sortie. Le souscripteur achète et vend des parts, ce n’est pas la même chose que des immeubles.

• Savoir où on met son argent. Chaque fonds d’investissement a une stratégie définie. Par exemple l’immobilier d’entreprise en France et en Europe, ou bien le logement en France, ou encore les résidences gérées pour personnes âgées, etc.

• Protection réglementaire. Le fonctionnement d’un fonds d’investissement, les contrôles, l’information apportée aux souscripteurs, tout cela est prévu en détail.

L’OPCI est donc un Organisme de Placement Collectif… en immobilier.

Il a en plus deux caractéristiques originales :

• La première, c’est un placement immobilier qui entre, sauf exception, dans la fiscalité financière. Par conséquent, il bénéficie de l’impôt unique à 30%.

Bon, cet aspect ne compte pas toujours, car dans la pratique il est fréquent d’acheter les actions d’OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, pour l’abri fiscal ou pour la transmission, au conjoint ou aux enfants.

• Mais dans ce cas, et c’est la deuxième caractéristique, la grande originalité de l’OPCI, il peut détenir à la fois des immeubles, pour 60%, et des valeurs mobilières, c’est à dire des actions et des obligations et des placements court terme, le tout pour 40%.

On le voit, le véritable changement est une diversification, à l’intérieur du même placement, entre deux mondes qui n’avancent pas toujours au même rythme, d’un côté l’immobilier, de l’autre les actions et les obligations. C’est un effet stabilisateur de plus.

Bref, si l’OPCI n’existait pas, il faudrait l’inventer !

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