Les SCPI face au choc Covid :5 questions clés pour les investisseurs

L'impact de la crise sanitaire sur l'immobilier d'entreprise a inégalement affecté les véhicules de la pierre papier. Si les rendements des SCPI ont globalement résisté, les foncières comme les OPCI ont été sanctionnées par le marché. Quels sont les plus résilients ? Etat des lieux. La crise sanitaire a fait de lourds dégâts dans des pans entiers de l’économie et l’immobilier tertiaire ne sortira pas indemne de cette crise. Alors que ces dernières années les épargnants se sont rués sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), à quoi peuvent-ils désormais s’attendre ?

1. Quels sont les secteurs qui souffrent ?

Les confinements successifs ont contraint les établissements de tou risme et hôteliers à fermer leurs por tes plusieurs semaines. Une tuile pour les SCPI spécialisées dans ce type d’actif « C’est un vrai massacre. Le rendement a été divisé par deux dans la majorité des cas entre 2019 et 2020, sachant que la visibilité est encore faible en termes de reprise d’activité et surtout de retour à la nor male », confie un spécialiste. Les SCPI investies majoritairement dans le commerce sont également ébran lées mais à divers degrés. En fait les effets diffèrent selon les types de locaux détenus. Si les commerces alimentaires de centre-ville ont été épargnés, les cafés et les restaurants et autres commerces « non essen tiels » sont restés fermés depuis plu sieurs mois. Cette moindre activité du commerce a été plus diluée pour les SCPI généralistes, investies dans plusieurs classes d’actifs.

2. Quels sont les domaines préservés ?

Les véhicules investis dans l’immo bilier logistique qui bénéficiaient déjà de l’essor du e-commerce ont vu leur activité dopée par la crise sani taire. Depuis le déclenchement de cette pandémie et la fermeture de nombreux points de vente, les achats en ligne ont explosé. Résul tats, les demandes locatives de lieux de stockage en tout genre ne cessent de croître. A ce jour, il existe une seule SCPI axée sur ce créneau, la SCPI Activimmo de la société de ges tion Alderan, créée mi-2019. Reste que la logistique sous toutes ses for mes figure également dans le porte feuille de nombreuses autres SCPI d’immobilier tertiaire. Les sociétés axées sur les établissements de santé (cliniques privées, Ehpad, centre de soins de suite, laboratoires) sem blent avoir été épargnées par les effets économiques de l’épidémie. Jusqu’à présent, les SCPI de bureaux ont réussi à traverser les turbulences sans trop de dégâts. Enfin, grâce à leur diversification géographique, les SCPI dotées d’un patrimoine à l’étranger ont moins souffert que les véhicules franco-français.

3. Quel impact sur les rendements ?

En 2020, l’onde de choc de la crise sanitaire sur les rendements a fina lement été moins violente que cer tains acteurs ne le craignaient au début du premier confinement. La performance moyenne 2020devrait certes plier pour s’établir autour de 4 %. Ce repli s’avère finalement limité par rapport au très bon résul tat de 2019 qui avoisinait 4,40 %. Pour l’instant, l’impact a été assez limité sur les revenus locatifs grâce à des arrangements avec les locatai res. Des différés de paiement de loyers ont été accordés, parfois assortis d’un allongement de la durée du bail. « Les SCPI n’ont pas eu à piocher dans le report à nouveau et dans les plus-values non distribuées, qui sont deux matelas de liquidités possibles en cas de baisse leurs recet tes », signale Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. En revanche, en 2021, il pourrait y avoir plus d’effets secondaires. « Bien que bénéficiant des aides finan cières de l’Etat, certaines entreprises sont financièrement fragilisées. La trésorerie des commerçants s’est for tement dégradée. Aussi, lorsque les dispositifs de soutien du gouverne ment s’arrêteront, certains indépen dants risq tient de déposer le bilan. Ces événements en cascade pourraient alors générer delà vacance locative et peser sur les loyers », anticipe un observateur. Dans l’immobilier de bureaux, qui représente environ 60 % du patrimoine des SCPI, une nouvelle configuration du marché pourrait également se dessiner. Le recours massif au télétravail pen dant les confinements devrait lais ser des traces dans les entreprises et va changer la façon d’occuper les bureaux. En quête d’économies, « certaines sociétés diminueront la taille de leurs bureaux ou renégocie ront leurs baux », indique une étude de Knight Frank, conseil en immobi lier d’entreprise. Certains commerces pourraient ne pas se relever de cette crise. Et si la libération de surfaces venait à pren dre de l’ampleur, cela pourrait géné rer une suroffre et ouvrir la porte aux négociations sur les loyers. Ce qui n’est pas de bon augure pour les SCPI propriétaires de ces locaux. « Les véhicules dotés d’un patrimoine régional et périphérique pourraient davantage souffrir. Car ce sont dans ces secteurs géographiques que l’on trouve le plus de TPE et de PME sus ceptibles d’être en difficulté », signale Eric Cosserat, président de Perial. « On anticipe un réajustement des loyers de 3 % par an, soit un recul de l’ordre de 10 % sur trois ans », avance Jonathan Dhiver, président du site MeilleureSCPI. com.

4. Quel impact sur les prix ?

A ce jour, « les actifs de bonne qualité affichent le même prix qu’avant le Covid et les autres, plus ris qués, sont moins chers », constate Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. En 2021, un effet retard pourrait se déclencher avec notam ment une baisse du prix des parts de certaines SCPI ayant particulière ment souffert (hôtellerie, commer ces). « Si les valeurs d’expertise du patrimoine immobilier des SCPI ne devraient pas ou peu bouger en 2020, elles pourraient flancher en 2021. Il faudra donc être attentif à ce phéno mène qui sera décalé dans le temps. Ce sera l’occasion de profiter alors de ce recul pour souscrire des parts déco tées », conseille Gregory Leder, pré sident de Prudentia Patrimoine.

5. Est-ce le moment de se renforcer ou faut-il au contraire s’alléger ?

« On investit dans des parts de SCPI lorsque l’on disposed’un horizon d’au moins dix ans, voire davantage. Avec cette échelle de temps longue, la crise sanitaire et ses conséquences écono miques ne seront dans quelques années qu’un épiphénomène », affirme, confiant, Olivier GrenonAndrieu, président d’Equance. La nouvelle donne dans l’immo bilier tertiaire devrait profiter aux SCPI « gros paquebots » très diversi fiées et capables de voguer par tous les temps, mais aussi aux jeunes SCPI en phase de constitution de patrimoine, affirme Christian Cacciuttolo, président de L’Union natio nale d’épargne et de prévoyance. Ces dernières vont sélectionner des actifs adaptés aux nouvelles deman des des entreprises et d’acheter à des prix plus doux. « Pour mémoire, en 2019 l’afflux de capitaux était tel et l’offre si limitée que les SCPI étaient obligées d’acheter vite et cher au détri ment du rendement. On reviendrait ainsi à la normale », rappelle un observateur. — Laurence Boccara

Quelle capacité de rebond pour les foncières cotées ?

Depuis des années, les sociétés d’investissement immobilier cotées avaient la réputation d’être résistantes aux tempêtes boursières. Or la pandémie de Covid-19 a fait voler en éclats cette règle. L’EPRA, soit l’indice européen des foncières co tées, a perdu 10,74 % l’an passé, tandis que l’indice MSCI Euro pe accusait un repli de 2,77 %. Les foncières les plus endettées ont été lourdement sanctionnées par le marché. Celles axées sur les commerces (Klépierre, Mercialys, Carmila) et l’hôtel lerie (Covivio Hotels) ont été les plus chahutées. Les foncière de bureaux (Gecina, Icade, SFL) ont aussi accusé le coup. En revanche, les acteurs spécialisés dans la logistique (entrepôts, zones d’activités) tirent leur épingle du jeu. Les quelques fon cières investies majoritairement dans le logement (Vonovia) ont aussi bien performé. En dépit d’une volatilité qui devrait rester élevée à court terme, certains titres pourraient repren dre des couleurs. Les acteurs vont s’adapter et chercher à acheter des actifs bien placés, « verts » et répondant aux nou veaux besoins des locataires. A noter que « les segments les plus résilients, logistique, immobilier résidentiel, pourraient enregistrer des hausses de valeurs », avance Laurent Saint Aubin, gérant actions immobilier Europe chez Sofidy.